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博乐体育app官方版下载:固定资产-房屋建(构)筑物评估方法之一:重置成本法

发布时间:2022-08-10 11:00:11 来源:博乐体育app下载 作者:ballersports
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  就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象,所需的 全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬位后的差额,以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

  重置成本法通常用于工业用房及公共及公益设施用房的评估,因为上述房屋通常没有活跃的交易市场,且类似可比出租案例较少、无法量化未来的收益和风险,在此情况下,通常采用重置成本法进行评估。

  采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等确定评估对象的建安工程综合造价。精度越来越低。

  (1)重编预算法。以待估建(构)筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础,结合现场勘察结果,重新编制工程量清单,按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出评估基准日建(构)筑物的工程造价。此方法耗工费时。

  (2)决算调整法。对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建(构)筑物,评估专业人员通过对待估建(构)筑物的现场实地查勘,在对建(构)筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后,以待估建(构)筑物决算资料中经确认的工程量为基础,分析建(构)筑物建安工程综合造价决算中的各项构成费用,并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件,对建(构)筑物建安工程综合造价决算进行调整,最后经综合考虑待估建(构)筑物及当地建筑市场的实际情况,确定其建安工程综合造价。(一般有审核报告)

  (3)类比系数调整法。对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建(构)筑物可使用类比系数调整法进行测算,可通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与估价对象进行比较,参考决算调整法测算出的典型工程案例的人工费、材料费、机械费增长率,调整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取此类建(构)筑物的建安工程综合造价。但一定要有计算调整过程。

  (4)单方造价指标法。对于某些建成年份较早的建筑物,其账面历史成本已不具备参考价值,且工程图纸、工程决算资料也不齐全,评估人员经综合分析后可采用单方造价指标,并结合以往类似工程经验,求取此类建(构)筑物的建安工程综合造价。

  应根据委估房屋建(构)筑物的具体情况,结合所在地行政事业性收费情况,测算前期及其他费用。参考以下文件:

  根据委估房屋建(构)筑物的建设规模,确定客观合理的建设工期(可采用工期定额)(可能和实际工期存在一定差异),采用评估基准日中国人民银行公布的贷款利率,假设建设资金均匀投入,计算资金成本。

  营业税改征増值税后,房屋建构筑物的重置成本中应剔除可以抵扣的增值税额,其中建安工程费用税率一般为9%,前期及其他费用一般为6%,资金成本不含税。

  计算理论成新率时,通常综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。

  如果土地剩余使用年限>建筑物剩余使用年限,则以建筑物剩余使用年限计算理论成新率;

  如果土地剩余使用年限<建筑物剩余使用年限且土地使用权无法续期,则以土地剩余使用年限计算理论成新率。

  如果土地出让合同没有明确约定土地到期时地上建筑物的处理方式,企业价值评估中,房地分别计算;单项资产中根据谨慎原则判断。

  很多建筑物在施工过程中由于建设方或施工方原因存在重复施工或拆除重建,因此造成实际成本高于客观成本,但上述因素均属于特殊原因造成,在评估过程中应该予以剔除,采用客观成本确定重置成本。

  2、不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分別估算、然后加总的评估方式时,重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊,避免重复计算或者漏算。红线内管网一般包含在建筑物中进行计算,属于红线内市政费用,如果单独评估了管道沟槽,则在建筑物中无需考虑红线内市政费;否则,建筑物评估价值屮应包含土地红线、

  。当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时,应当尽量采用复原重置成本。当技术进步时,更新重置成本往往低于复原重置成本,因此在满足原功能的前提下,通常采用更新重置成本,但在古建筑时,通常为复原重置成本。4、资产评估专业人员

  ,但是对于功能性贬值和经济性贬值往往被忽略,当房屋建构筑物利用率远低于设计利用率时(通常表现为企业经营亏损、利润大幅度降低),需要考虑功能性贬值和经济性贬值对最终评估价值的影响。返回搜狐,查看更多责任编辑:

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