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EPC模式下老旧小区改造的探索与总结 建筑设计和工程
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博乐体育app官方版下载:EPC模式下老旧小区改造的探索与总结 建筑设计和工程

发布时间:2022-06-30 00:29:22 来源:博乐体育app下载 作者:ballersports

  老旧小区改造的目的是什么?宗旨是什么?手段路径又是如何?从社区改造1.0到2.0的更新,设计团队做了更多新的努力和尝试。对老旧小区改造工作提高认识、赋予情感,是清华同衡更新工作模式的首要指导原则。

  2019年3月我院参与编制了《南昌市青云谱区核心区保护与更新系列规划》的设计工作,范围包括洪都机械制造厂及其职工宿舍区的规划设计工作。同期同步参与到其职工宿舍区部分老旧小区的具体改造工作,即《洪都生活区道路及社区提升改造工程(设计、采购、施工)EPC总承包项目》(包括洪园社区、洪科社区及周边道路的改造提升),这也是这片生活区中开展的第一批老旧小区改造工程。一边生产区一边生活区,从上位规划蓝图到旧改落地实施,清华同衡希望以生活社区更新联动工业遗产创新,力求打造一个宜居友好生态居住示范区。

  2019年我院承接的洪园洪科的改造设计工作,是我院在南昌实施的第一个老旧小区改造EPC工程,我们称之为“南昌旧改1.0”。作为南昌老旧小区改造首个试点工程,于2020年底完成施工改造,实施完成后在居民口中广受好评,获得各级领导充分肯定,成为青云谱区老旧小区改造样版工程,并将洪科模式进行全省推广,极大地推动了南昌乃至江西省老旧小区改造工作的全面开展。后经建设部的认可,做法更是在全国广泛推广。

  继第一个EPC完工后,2021年我院继续承接了本项目老旧小区改造项目EPC工程,我们称之为“南昌旧改2.0”。站在之前的基础上,在面对第二个EPC项目时,我们所深思的是如何在完成项目的同时做得更好,展开了继续深耕并进一步探索老旧小区发展的更优之路。

  本项目位于江西省南昌市青云谱区洪都街道,项目建设内容包括:社区市政改造、建筑改造、景观绿化工程、智能化改造以及“1+5+X”邻里中心建设等。旨在解决老旧小区内基础设施陈旧、功能配套不完善、私搭乱建问题突出、各类线路混乱等问题;以及老旧小区内现状道路破损严重,下水道年久失修,排水、照明、绿化、停车等功能薄弱等问题。

  改造范围主要包括洪都街道洪鹰社区(洪鹰北小区)、洪东社区、洪纺社区、洪校社区(东区、北区)的社区改造。总占地面积约20.2万平方米,共改造居民楼101栋,总户数约4940户,总人口约13000人。其中最大的洪东社区,占地面积8.8万平方米,共涉及42栋楼;最小的洪校社区(东区),占地面积约1.65万平方米,共7栋住宅楼。

  “道路优化+绿化润景+功能优化+完善配套+人文关怀+智能安防”六位一体全面打造,实现老旧小区全面现代化升级。

  合理布置停车空间,实现小区内车行有序,根据空间需求提供多类型功能空间,满足不同使用需要,利用可改造空间建设便民服务中心、社区党群服务站等,打造老幼友好的人文关怀社区。

  从“心”到“新”是社区的改造历程,也是清华同衡设计师的家国情怀。设计师们将居民对洪都的情感及洪都自身的“重量”融入设计,带着感情改造小区。

  改造的宗旨是“尊重民意、贴近实际”,最大程度地满足居民的切实需求。“南昌旧改1.0”时期的设计团队广泛征集居民意见,尽力回应居民需求,虽实施效果广受认可,然在施工过程中依然遇到很大阻力,设计师需耗费很大精力尝试说服居民认可设计方案,很多时候还需在施工过程中反复调整设计方案。于是我们总结原因,本质上还是由于设计师终究是站在专业设计角度出发为居民解决问题,不仅影响了施工效率也会造成一些无谓的返工现象。

  因此,在“南昌旧改2.0”中我们大胆优化创新,提出由“为居民改”转变为“由居民改”的设计理念。改造过程中不仅多次邀请居民到社区座谈讨论,组织线上问卷调研及引入路见小程序等,全面调研居民需求,充分征求民意,更广泛开展互动沙龙、公开投票、自主设计等多种形式引导居民主动参与改造设计。

  为了更加有效地与居民沟通,了解需求,提升老旧小区改造工作的居民满意度,“想居民所想,解居民所需”把工作做到实处。项目开展过程中,清华同衡联合青云谱区委组织部、住建局和洪都街道,并邀请四个改造中社区的干部与居民代表及施工单位代表,共同举办了老旧小区改造建议征集居民互动沙龙。

  活动中设计师对社区的改造方案进行了逐一介绍,将设计理念和特色详细地讲解给现场居民。听到自己所在小区的改造方案时,居民代表都非常关注,不时举起手机,将感兴趣的设计效果图拍下来。

  随后,现场进行了答疑互动,答疑环节采用“共识工作坊”形式,先是社区居民代表内部讨论,提出自己的改造想法和建议以及对设计方案的修改意见,由设计师进行统一解答。最后设计师和社区工作人员汇总大家想法意见后,提供专业的技术支持,让居民共同选择投票达成共识。

  此外,活动中居民代表们还对改造设计方案中的路灯、雨棚和健身器材选型进行了票选。设计师还号召大家积极参与“我的社区我做主”活动,为自己所在的社区设计LOGO,体现独特的社区文化和风采。

  鉴于以往的改造经验,向社区居民宣讲改造设计方案非常重要,尤其是涉及到居民家庭身边的改造常常会状况百出,前期如果能妥善解决或修改,可以避免后续施工过程中的许多问题,而这些问题往往会成为社区治理的矛盾隐患。以居民互动沙龙的方式征集意见和建议,正是清华同衡倡导的将规划设计专业与社会学专业有机结合的尝试,旨在为社区治理工作探索一条新的途径,引导居民在老旧小区改造工作中,不仅思考“我能要什么”,还要思考“我能做什么”,在公众参与中学会个人利益与公众利益的平衡取舍。

  随着居民互动的深入,社区居民对小区的改造增加了更深的了解,也提出了更多自己的想法。活动结束后,我们梳理了居民意见、完善方案的同时,总结了从“旧改1.0”到“2.0”所有的方案调整得出,社区改造中空间结构的布置原则主要体现为几种不同形式:组团均好型、全区覆盖型、端部花园型、保留更新型以及自主选择型。

  并在最后实施的洪校社区开展创新实践,将一张空白总图交还居民,由居民提出改造想法,再由设计师辅助优化完成改造设计。通过沟通居民不仅选出两处活动中心更提出具体功能需求,设计师也对其需求加以完善,使该社区的工程建设得以快速推进。

  在鼓励居民自主参与设计的过程中,我们意识到让居民凭空提出想法或单纯的语言沟通是苍白的,于是我们还对旧改的方案专项进行了归纳总结,形成专项方案智慧库。与居民沟通时,随时调取可视化模型库,使其在没有落地方案时就能对改造前后产生直观印象,提高了沟通和解决问题的效率。同时,建立方案模型库也极大缩短设计人员的设计时间,可以随时调用适合的方案模块完成功能配置,快速回应居民需求,极大提高了工作效率。

  项目由江西省一建施工单位和清华同衡设计单位作为联合体,共同承接南昌市青云谱区住建局委托,对工程建设项目的设计、采购、施工实行全过程总承包。项目面临的不仅是一系列技术问题,更涉及整体统筹下的其他各种问题。

  还需协调各个职部门的相互配合,项目涉及多方面工作内容,工程细碎、交界面多、头绪多、难度大,且工期紧、任务重。为解决“众口难调”的各方面问题,我院与业主施工及各个职能部门建立了有效处理问题及反馈工作机制,确保工作顺利进行。从项目调查、设计、采购到施工,各个环节充分争取居民意见,并在设计、造价、采购、选材、产品等多方面不断调整和更新。

  工作组织上,设计方全程参与。旧改工作开展的流程从前往后依次是:前期调研,现场踏勘;发放问卷,征集意见;根据调研和问卷结果形成改造清单;完成方案设计,并上报区委会确定改造原则。之后是在社区中进行方案公示和宣讲,收集居民意见并调整设计方案;同时,向街道社区及施工人员讲解设计方案以便后续各方协同配合。完成施工图纸和技术交底,项目负责人同步开展驻场工作,并对驻场过程中需现场解决的各类问题分别制定处理机制和反馈流程。每周召开施工例会和街道例会,分别解决现场技术问题和居民需求问题。最后在实施完成后,完成成果迎检,竣工验收,开展居民使用感受后评估。至此,形成了从项目开始到结束的完整闭环。

  项目统筹上,对费用清单的精准掌控。改造设计前完成概算清单,全程费用总控。实施过程中,对应业主及居民需求而增加的改造内容,需严格控制严格控制总体造价。辅助业主先估算后决策,以保证不超出总投资费用。

  控制造价的同时还要尽可能地保障设计品质和效果的最优呈现。例如,本项目中洪校社区(北区)在招标后项目实施阶段纳入本工程,同时应政府工作要求总造价须下调5%,增加改造面积的同时总造价不增反降,造成了一定资金缺口。原本欲取消工程中配套公服建设,后区领导、住建局同设计师充分讨论后认为其中一处厂房改造邻里中心的建设,于整个洪都街道而言是十分必要的,可以弥补街区综合活动中心及街区居家养老服务的缺少,同时为地块北侧紧邻的两个社区提供社区服务。并向业主提议可通过压缩其他成本保留此处建设,最后经研究决策同意我方建议,使此处邻里中心得以顺利实施,并成为街区改造亮点工程。

  EPC模式下,设计师的职责不仅在于从上到下全方面立体式地协助甲方梳理工作思路,更在于总造价固定前提下项目决策上的择优选择。从项目前期的小区现状及居民意愿摸底调研,到专项改造规划和设计,再到采购、选材、工程实施,设计师真正成为打通各环节和沟通各部门的枢纽,实现了全过程参与及把控,并促进快速形成改造项目建造一体化、专业化、效率化、经济化的落地。

  于外,洪都老旧小区改造工作,在我院与区政府、住建局、街道、社区等各参与方的共同努力下,打造出了一系列精品示范社区,受到各级政府领导尤其是社区居民的广泛好评。更重要的是居民在改造中充分参与了社区的共建,居民满意度的提升也让社区更和谐,促进了社区长效治理。

  于内,一个个项目工作经验的积累及不断更新优化的尝试,使我们的设计团队应对同类旧改工程更能驾轻就熟。我们要做的不仅仅是针对项目本身的更优更高效更宜人的完成项目实际工作,更要在项目中不断完善项目智库,积累总结项目经验,构建老旧小区改造EPC项目工作模式及框架体系,提高工作效率。

  近年来全国老旧小区改造工作相继开展,仅以本项目为片砖,分享老旧小区改造EPC工作经验,愿为全国老旧小区改造工作的开展提供助力。

  项目在结合现状、顺应民意、内外兼修、全面提升物理环境的改善方面比较完善,尤其是在文脉传承,留存记忆方面做了大量工作,达到了很好的社会效果;实现了“环境好、住的好”的总体要求。项目组通过工程实践,形成了特色的工作模式和方法;陪伴式的驻场服务,给项目的圆满落地打下了坚实的基础。希望项目组进一步关注后期管理及运营方面的反馈,在小区改造专项工作中做出更深的研究。

  项目对于老旧小区改造EPC项目经验的积累和总结,是非常具有价值的。本项目在该类型项目中理念、技术、方法和管理模式上的思考,是很宝贵的,待积累更多的项目经验后,还会日趋成熟和完善。公众参与的工作方法和知识库的搭建是项目的闪光点。

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